2019 óta jelentősen megugrott azoknak a magyaroknak a száma, akik – általában itthoni ingatlanjukat, többnyire nyaralójukat eladva – Olaszországban vásárolnak házat vagy lakást, akár saját részre, akár befektetés céljából.
Az előző lapszámban már megnéztük, hogyan érdemes elindulni, hogy megtaláljuk álmain ingatlanát Itáliában, és azt is, hogy a vételáron túl, nagyjából milyen költségekkel kell számolnunk. A vételárak tekintetében szinte minden árfekvésben lehet találni valamit, azonban nem mindegy, hogy a kiszemelt ingatlan milyen állapotban van: újépítésű/kitűnő (nuovo/ottimo), jó állapotú/lakható (buono/abitabile), felújítandó (da ristrutturare), ha ráadásul totalmente da ristrutturare szerepel a leírásban, akkor igazából az utolsó vezetékig mindent ki kell cserélni. Ennek pedig ára van, nem is kevés.
Tehát, amikor mérlegre kell tenni, hogy csak egy tisztasági festésbe kell befektetni, vagy teljesen fel kell újítani, akkor érdemes mindent számításba venni, és úgy megpróbálni kiszámolni a várható költségeket. Csábító lehet egy nagyon kedvező (akár 30-40.000 euró) áron kínált lakás, de ha a felújítás többszörösébe kerül a vételárnak, akkor érdemes elgondolkodni, hogy vajon megéri-e.
Nézzük sorban a legfontosabb szempontokat:
Belmagasság:
Olaszországban a lakhatóság minimuma 274 cm, de régi házakban (ahol például istálló volt az alsó szinten) nem mindig éri el ezt a belmagasság, és súlyos költségekkel jár, ha az alapot lejjebb kell vinni ahhoz, hogy lakhatási engedélyt kapjon az adott lakrész (hiába van a leírásban például, hogy “az alsó szinten két hálószoba kialakítható”)
Fűtés
Érdemes tájékozódni a hely klímájáról is, sőt, mindig ajánlatos hosszabb időt (pár hónapot legalább) eltölteni egy bérleményben azon a helyen, ahol vásárolni szeretnénk, mert lehet, hogy nagyon romantikusan néz ki, azonban, ha a boltok, iskola, orvos megközelíthetetlen helyen van (ha van), nincs parkolóhely, nem lehet autóval behajtani, nincs fűtés (rengeteg olasz ingatlanban, főleg délen nincs fűtés, kis mobil kályhákkal és légkondival fűtenek), akkor az sok bosszúságot tud okozni.
Gáz
Nagyon sok helyen (főleg délen) nincs bevezetve a gáz az ingatlanokba, a főzéshez bombola-t, azaz gázpalackot használnak (többszázezer eurós villákban is), fűteni pedig a már említett módon szoktak. Ha ragaszkodunk a gáz bevezetéséhez, akkor 15-20 ezer euró plusz költséggel és rengeteg kérvény és engedély beadásával és kikérésével kell számolnunk. Ugyanez vonatkozik a lakott településektől távolabb eső ingatlanok esetén a csatornázásra is.
Felújítás
Akkor vágjunk bele, ha rá tudjuk szánni az időt, hogy felügyeljük a munkálatokat, tudunk eléggé olaszul, hogy kommunikálni tudjunk a felújító céggel, együtt tudjunk működni velük, és megértünk mindent olyan szinten, hogy még véletlenül se tudják kihasználni azt, hogy nem tökéletes a nyelvtudásunk.
Váratlan költségek
Ha társasházi lakás veszünk, kérjük ki a lakógyűlésekről készült jegyzőkönyveket, nehogy meglepetés érjen, ha az előző tulaj aláírta mondjuk, hogy vállalja a több tízezer eurós homlokzatfelújítási költségek ráeső részét, mi pedig a vásárlással ezt is megörököljük (ezt az ingatlanos nyilván nem fogja mondani előre). Vásárláskor mindenről kérjünk nyomatékosan aláírt megállapodást (nem e-mailben). Arról is, ha például ingóságokat (bútorok) hagynak a lakásban, vagy, hogy kikapcsolják-e a közműveket a mi beköltözésünkig.
Felújítandó ingatlan előnyei:
- saját ízlésed és igényeid alapján alakíthatod ki
- általában régi épületek, sokkal nagyobb terekkel, nagy belmagassággal
- olcsóbb vételár
FONTOS: Sok leírásban szerepel, és az ingatlanosok is szeretik hangoztatni, hogy megéri megvenni az adott, felújítandó ingatlant, mert az olasz állam támogatja a munkálatokat, akár 110%-ig is. Azonban ezek az állami támogatások (bonus ristrutturazione, bonus mobili, ecobonus, superbonus és társaik), amelyek azt segítik elő, hogy az ingatlanok zöldebbek és fenntarthatóbbak legyenek, javuljon az energiahatékonyságuk, napelemeket szereljenek fel, és földrengésbiztosak legyenek, nem mindenki számára elérhetők. Ez nem úgy működik, hogy az állam kifizeti helyetted a felújítási költségeket. Neked kell kifizetni, amit majd adójóváírás formájában visszakapsz. Viszont ehhez olasz adózónak kell lenned, ami csak akkor áll fenn, ha olaszországi munkaviszonyod van, vagy olasz állami nyugdíjat kapsz. Tehát, ha veszel egy lakást, és mondjuk online dolgozol, vagy magyar nyugdíjas vagy, nem fogod tudni sehogy igénybe venni ezeket a támogatásokat. Ne is kalkulálj velük.
Felújítandó ingatlan hátrányai:
víz, szennyvíz, elektromos és fűtési rendszerek cseréje: Ha bármelyik ezek közül benne van a korban, akkor ki kell cserélni.
- víz-szennyvíz: Ha a 70-es években készült ki kell cserélni, mert ennyi idő alatt egészen biztosan károsodott, rozsdásodott. Ne adjunk esélyt egy jó kis csőtörésnek. Mindemellett elképzelhető az is, hogy az ilyen régi csövek mérgező anyagokat is tartalmaznak, és már be vannak tiltva (mint például az ólom vagy au azbeszt).
- elektromosság: Ha régiek a vezetékek, ki kell cserélni őket. A legtöbb 90-es években készült elektromos rendszer már nem felel meg a mai normáknak (a régebbiek meg egészen biztosan nem). Sok esetben nem kell az egész rendszert kicserélni, de fontos modernizálási munkákat kell végezni rajtuk, mind például az elektromos megszakítók és kapcsolók, illetve konnektorok cseréje.
- beázás: Ha a legkisebb méretű beázást tapasztaljuk, azonnal utána kell járni a forrásának, mert nem mindegy, hogy le kell szigetelni egy kis részét a tetőnek, vagy az egészet ki kell cserélni. Nem érdemes “tűzoltás” jelleggel eltüntetni a beázást, mert előbb-utóbb újra meg fog jelenni. Az okát kell véglegesen megszüntetni.
- nyílászárók
Ha nincs hőszigetelt üveg az ablakokon, akkor ki kell cserélni. Az üveg mellett ellenőrizni kell, hogy zárnak-e rendesen az ajtók/ablakok, működnek-e rendesen a kilincsek, a tömítések rendben vannak-e, milyen állapotban van a lakk a nyílászárókon (teljesen le kell-e gyalulni, elég lecsiszolni a felületét a festéshez, vagy teljesen új ajtókat kell-e venni). Saját tapasztalat: ha régi palazzóban veszel lakást, ahol még meg van az eredeti padló, ajtók és ablakok, akkor azoknak a felújítása drága lesz (majdhogynem restaurálni kell őket), viszont egy modern műanyag ajtót betenni egy patinás régi lakásba vétek lenne.
- tető
Az ingatlan megtekintésekor szinte lehetetlen a tető állapotát ténylegesen felmérni, de ha felújítandó lakásban gondolkodunk, akkor mindenképpen menjünk vissza egy második, harmadik megtekintésre, és vigyünk magunkkal szakembert is, aki fel tudja mérni legalább nagyjából a felújítás és annak a költségeinek mértékét.
- azbeszt
A régi lakóépületekben számos helyen található azbeszt (amianto, eternit), például tetők, régi csövek, lefolyók, padló, kémények, víztartály. Az azbeszt egészségkárosító hatásai közismertek. Az igazi veszélyt az anyag sérülésekor/elhasználódása során a levegőbe, csövekbe, víztartályba jutó apró részecskék jelentik, amelyek nagyon súlyos betegségeket okoznak. Eltávolításukhoz kérvény benyújtása szükséges, és csakis erre engedéllyel rendelkező cég végezheti (teljes védőruhában vonulnak ki, maszkban, teljes testet fedő overállban, nehogy érintkezzenek a bomló anyaggal). Na, ez is több ezer euróba kerül, a lebontandó és elszállítandó azbeszt mennyiségétől függően. (Saját tapasztalat, hogy azbeszt víztartály szinte minden régebbi házban és lakásban van például Szicíliában.) - repedések a falon
Statikus szakember tudja megállapítani, hogy milyen mértékű bontás, felújítás szükséges, ha repedések vannak a falon. Ha egy tartófal sérül meg, akkor azt mindenképpen le kell bontani és újra kell építeni. Ehhez is erre specializálódott szakemberek munkáját kell igénybe venni.
Összegezve, attól függően, hogy mekkora kerettel rendelkezel, mire szeretnéd használni a lakást, mennyire tudsz olaszul, és mennyi időt tudsz erre szánni, mindig jól gondold meg, hogy mibe vágod a fejszéd, mert nem biztos, hogy egy teljes felújítást igénylő, nagyon olcsó lakás a végén nem fog több pénzbe kerülni, mint egy azonnal lakható, kevésbé patinás ingatlan.